Рынок жилья: итоги сентября

В сентябре днепропетровский рынок недвижимости продемонстрировал незначительное повышение цен предложений в среднем на 0,5%. По сравнению с прошлым месяцем, уровень спроса на покупку вторичного жилья повысился примерно на 21%. Такое оживление объясняется традиционным интересом к рынку недвижимости после окончания сезона отпусков. В то же время объем предложений увеличился существенно: более чем на 220% по отношению к прошлому месяцу. По данным на конец сентября, предложение превышает спрос в 12,7 раза (для сравнения: в августе предложение превышало спрос в 5 раз).

Все также в структуре предложения представлено большое количество квартир в состоянии «евроремонт». От общего числа предложений их количество составляет около 30%.

В сегменте однокомнатных квартир структура предложений выглядит так: 68% составляют квартиры в высотных домах, около 9,5% – в «сталинках» и «екатерининках», примерно 22,5% – в «хрущевках». В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет 50,5%, в «сталинках» и «екатерининках» – 22%, в «хрущевках» – 23,5%. В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах максимален и составляет 73%, в «сталинках» и «екатерининках» – 11,5% и 15,5% – в «хрущевках».

В процентном выражении объем представленных на рынке 3-комнатных квартир составляет – 40,9%, 2-комнатных – 38,4%, «единичек» – 20,7%.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир уменьшилась примерно на 3,2%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $32,4 тыс. Понижение цен в центральных районах города составило 3,1%. В приближенных к центру районах цены повысились на 0,7%, в отдаленных районах – на 3,2%.

В сегменте 2-комнатных квартир происходило хаотичное изменение цен. В приближенных к центру районах и отдаленных от центра повышение цен составило 1% и 2,9% соответственно, а в центральных районах цены снизились на 3,3%. В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры снизились на 0,2%. По итогам июня, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $48,4 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 10% по отношению к августу. Цены на квартиры, расположенные в центральной части города, снизились на 4,7%, а в отдаленных от центра районах и приближенных к центру повысились на 1,2% и 3,9% соответственно. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало октября составляет $62,8 тыс.

По итогам сентября, средняя стоимость 1 квадратного метра в целом по городу составила $980, что на 0,5% выше августовских значений ($975). В центральных районах города – $1288, в приближенных к центру – $1040, в отдаленных от центра районах – $883. Соответственно, понижение цен предложений в центре составило 3,6%, в районах, приближенных к центру и в отдаленных, цены предложений повысились на 1,9% и 2,9% соответственно.

Приход осени рынок недвижимости встретил в настороженном ожидании. После сентября цены на недвижимость замерли на месте, не обнаруживая устойчивой динамики ни вверх, ни вниз.

Примечательно, что наименьшую коррекцию цен в сентябре испытали современные монолитные и кирпичные дома, а наибольшую – в основном старый жилой фонд: панельные и кирпичные пятиэтажки, ветхое жилье («екатерининки», «немки», «сталинки»).

Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно интерпретировать по-разному. Так, стабилизация цен является признаком баланса спроса и предложения на жилую недвижимость в новых условиях. Сейчас непросто оценить структуру предложения на рынке жилья, еще сложнее измерить платежеспособный спрос на недвижимость. Но отсутствие заметной динамики стоимости жилья вверх или вниз позволяет говорить о достижении равновесия на рынке, по крайней мере, на какое-то время.

С другой стороны, стабилизацию цен на квартиры можно рассматривать как своеобразную паузу. По всей вероятности, пауза будет длиться до тех пор, пока покупатели не прийдут к окончательному пониманию – готовы ли они купить квартиру и по какой цене, а продавцы – за сколько они готовы продать недвижимость и будет ли спрос при желаемой цене. Макроэкономическая ситуация в стране по-прежнему остается неоднозначной, а все основные экономические показатели, хоть и пытаются расти, но неуверенно, постоянно натыкаясь на очередную коррекцию. Поэтому все зависит от дальнейшего поведения покупателя и продавца.

Первичный рынок

По итогам сентября, на первичном рынке Днепропетровска цены предложений остались без изменений по отношению к августу. В среднем по городу стоимость 1 кв. м составляет 9598 грн. При этом средняя стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» (группа низких цен) составила 8144 грн., «элит-класса» (группа высоких цен) в жилых комплексах – 13475 грн. (см. графики 4,5). Стабильность цен объясняется полным отсутствием спроса на не сданные в эксплуатацию объекты.

Следует отметить, что покупка квартиры, как и любая крупная покупка, помимо необходимой суммы денег, требует еще и ряда других, не менее важных моментов. И прежде всего, ощущения стабильности и устойчивого позитивного тренда в отношении доходов, особенно если человек покупает недвижимость в кредит. Но как раз стабильности текущей экономической ситуации в стране и не хватает, поэтому и сделки на рынке недвижимости в ближайшее время будут носить, скорее всего, осторожный характер, с постепенно нарастающей активностью. И чем быстрее сложится благоприятный макроэкономический фон, тем скорее недвижимость начнет отыгрывать потери.