Аренда офисов: ныряем глубже – ищем дно

В Днепропетровске на 15 июня предложение офисных площадей превышает спрос примерно в 11 раз. Величина такого соотношения увеличилась по отношению к итоговым данным первого квартала – тогда предложение превышало спрос в 9 раз. Цены предложений на все классы офисной недвижимости продолжают снижаться.

Арендные ставки на офисную недвижимость Днепропетровска на 15 июня 2009 года в среднем по городу составили $9,7 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок в июне в центральной части города составляла $12 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $10 за кв.м/месяц, а в отдаленных – $8 за кв.м/месяц. (табл. 1, гр. 1,2,3). По отношению к итогам первого квартала в центральных районах города на все классы офисных помещений цены были снижены на 7,69%. На начало апреля средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $13 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $10 за кв.м/месяц, а в отдаленных – $8 за кв.м/месяц.

В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на офисные помещения по итогам 1-го квартала составлял $11,7 за кв.м/месяц, т.е. цены предложений снизились на 17% в долларовом эквиваленте. Если говорить об арендных ставках в гривневом эквиваленте, то за счет существенного снижения курса доллара к гривне в мае-июне текущего года фактическая величина арендной ставки в национальной валюте снизилась примерно на 26%.

Если сравнивать данные июня с январскими значениями арендных ставок в офисных помещениях, то среднерыночное изменение в целом по городу составило около 53% за указанный период в долларовом эквиваленте.

Повсеместное сокращение деловой активности, спад производства и потребления товаров и услуг, высокий уровень безработицы и падение платежеспособности работающего населения приводят к тому, что спрос на все сегменты коммерческой недвижимости снижается. Это, в свою очередь, влечет за собой падение арендных ставок и цен предложений объектов, выставленных на продажу. Все тяжелее приходится арендодателям. В условиях большой конкуренции им приходится идти на существенные уступки (ежеквартально пересматривать арендные ставки, фиксировать их в гривне, а не в долларах, исключать авансированные платежи и т.д.), иначе они рискуют искать новых арендаторов не один месяц. Особенно сложно найти постояльцев собственникам помещений от 100 кв. м и более, поскольку арендаторы скрупулезно подсчитывают свои расходы и не готовы оплачивать лишние метры.

Сейчас наиболее востребованными являются небольшие помещения в 60–80 кв.м. Просторные офисы пользуются значительно меньшим спросом, даже если их собственники готовы снижать арендные ставки. В связи с сокращением персонала большие компании, ранее планировавшие расширение своих офисных площадей, переезжают в еще меньшие помещения.

Следует отметить, что спрос на офисные помещения, расположенные в отдаленных от центра районах, практически отсутствует, поскольку они значительно отдалены от центра деловой активности.

В офисных центрах ситуация не менее напряженная. Средний уровень занятости площадей составляет 70–80%, что далеко от прошлогодних показателей в 85–90%. Но с учетом кризиса, все-таки относительно неплохо.

Несмотря на удовлетворительную заполняемость офисных центров, их владельцам для удержания существующих арендаторов пришлось пойти на существенные уступки и почти вдвое снизить цены. На сегодняшний день ставки стартуют с $12/кв. м (без учета коммунальных и эксплуатационных расходов).

В дальнейшем следует ожидать усиления конкуренции среди арендодателей и дальнейшего снижения арендных ставок, но уже не такого существенного, как показали итоги первого квартала. В летний период возможно снижение арендных ставок на уровне не более 5-10%, поскольку основная масса договоров аренды была перезаключена в первом квартале. Ожидать какой-либо положительной динамики в ближайшие месяцы не стоит, поскольку пока нет предпосылок для сколь-нибудь заметного улучшения экономической ситуации в стране.