Рынок земли в ожидании весны

На протяжении последних трех лет цены на рынке земли были необоснованно завышены. Инвестиционный спрос вслед за рынком купли-продажи готового жилья и коммерческой недвижимости переключился на рынок земли. Продавцы, в свою очередь, четко уловив новую тенденцию, отреагировали повышением цен. Зачастую скачкообразный рост цен в том или ином районе начинался после того, как один-два продавца выставляли на продажу свои участки по цене в 3-5 раз выше среднерыночной. Причем данная тенденция прослеживалась как в отношении земельных участков, расположенных в черте города (кроме центральной части), так и за городом. Покупатели, в свою очередь, на основании личных предпочтений, а также уровня цен предложений определяли для себя престижность и перспективность района. Если цена была выше, значит, и земля в данном районе в будущем должна была только дорожать. Такое ажиотажное формирование рынка земли привело к тому, что за последние три года цены предложений на участки в Днепропетровске выросли примерно в пять раз, а затем с началом кризиса упали до уровня цен второй половины 2006 года. (Изменение цен предложений показано в таблице 1 и на графике 1.)

В отношении цен на загородные участки можно сказать следующее. С 2003-2004 годов цены предложений на загородные участки выросли примерно в 10-20 раз в зависимости от степени развития местности. Наибольший рост коснулся участков, расположенных на береговой линии, в зоне леса либо на границе с лесными массивами, вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой и системой коммуникаций. Наименьший рост цен наблюдался на дачные участи, которые располагались на пустырях, в районах, где не велось строительство коттеджного типа, и не было удовлетворительной транспортной доступности.

Можно констатировать, что в настоящее время земля является менее востребованной покупателем, чем жилье. На рынке жилья уже происходят сделки, и реальный спрос определяет степень «уторговывания» цены предложения. На рынке же земли такие сделки практически отсутствуют, следовательно, отсутствует заинтересованный торг. Поэтому во многих случаях фигурируют «докризисные» цены предложений в ожидании реального покупателя, с которым продавец в процессе торга будет определять реальную цену продажи. Как результат, в настоящее время на рынке земли наблюдается существенный разброс цен предложений даже в рамках одного района (Таблица 2).

Так, в центральной части города цены колеблются от $35 тыс. до $ 100 тыс. за «сотку». В данном районе количество предложений единично, кроме того, как правило, накладываются ограничения на строительство того или иного объекта. В районах, приближенных к центру, нехватки предложений не ощущается. Диапазон цен предложений — от $17 до $40 тыс. за «сотку». Наиболее дорогими районами данного сегмента, как и ранее, остаются район пр. Гагарина, Подстанция, район пр. Кирова. Здесь цены предложений могут превышать и $45 тыс. за «сотку», но в настоящее время участки с такой ценой предложения не интересуют покупателей.

В районах, отдаленных от центра, объем предложений еще более существенный и, как правило, выбор огромен даже в пределах квартала. Минимальные цены предложений находятся на отметке в $1-$1,5 тыс. за «сотку». Такие цены можно наблюдать, например, на земельные участки, расположенные в районе улиц, прилегающих к Передовой, на улицах, отдаленных от прохождения маршрутных такси. В среднем в отдаленных районах цены предложений колеблются в пределах $5,5-$13 тыс. за «сотку». Разбег цен в два раза можно наблюдать даже на примере цен предложений на одной улице. Такая ситуация связана еще и с инерционностью мышления продавцов, которые психологически не готовы согласиться с тем, что цены действительно радикально упали.

В сегменте загородной недвижимости разбег цен еще более значительный и, прежде всего, это обусловлено местоположением участка и наличием коммуникаций (Табл. 2). Наиболее дорогими земельными участками являются те, которые расположены непосредственно в лесу и около рек. Самые дешевые участки можно приобрести в Баловке и в отдаленных от активной застройки участках Новоалександровки (в глубине села, ближе к поселку Мирный) по цене примерно в $300 за сотку. Наиболее дорогие участки сосредоточены в пос. Опытный, в Кировском, Песчанке и Орловщине. В этих районах цена за «сотку» достигает $7,5 тыс. В Кировском зафиксировано пиковое ценовое предложение — $25 тыс. за 1 «сотку». Но реальная цена сделки зависит от покупателя, особенно сегодня, когда условия диктует именно он. Поэтому продавцам, которые предлагают земельные участки по необоснованно завышенным ценам, надеяться на продажу своего объекта не стоит. Прошло время, когда цены повышались еженедельно, и скупалось все с целью перепродажи уже через полгода. Ушли с рынка перекупщики, за счет которых цены и ползли вверх.

В условиях общего финансового и экономического кризиса ситуация на рынке недвижимости и земли, в частности, напрямую будет зависеть от общей ситуации в стране. Говоря о ближайших перспективах, следует отметить, что за последние месяцы 2008 года и январь текущего установился четкий нисходящий тренд цен на рынке земли и жилья. В сложившихся условиях этот тренд абсолютно обоснован и имеет доминирующий характер. С одной стороны, земельные участки и недвижимость дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность.

Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок земли, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время снижение цен будет сохраняться, вопрос лишь в том, как долго будет продолжаться снижение, и до какого уровня упадут цены. В свою очередь, если учитывать, что на 20 февраля на рынке квартир цены уже снизились до уровня 2005 года, то и на рынке земли следует ожидать аналогичное снижение. А тот факт, что пока цены на земельные участки опустились до уровня 2006 года, говорит только об одном — рынок земли реагирует на объективные изменения в экономике с некоторой задержкой, вслед за рынком жилья и коммерческой недвижимостью.

Нельзя сбрасывать со счетов сезонный фактор, традиционно уменьшающий и без того слабый интерес к земле в зимний период и возобновляющийся с приходом весны. И, если уже можно говорить о некотором оживлении на рынке купли-продажи квартир, где корректировка цен в сторону снижения произошла стремительно, и стали появляться предложения, приемлемые по цене для ряда покупателей, то о рынке земли пока такого сказать нельзя. Радикальное отличие между рынками жилья и земли заключается в том, что квартира является товаром, который можно использовать сразу после покупки для собственного проживания или сдачи в аренду и получения дивидендов. Земля же является продуктом промежуточным, поскольку непригодна для моментального использования и требует дополнительных инвестиций в строительство. В свою очередь, о массовом строительстве, даже индивидуальном, во время кризиса говорить не приходится, что дает нам право предполагать, что данный рынок ждет продолжительная стагнация, которая завершится гораздо позже завершения аналогичного периода на рынке жилья.

Следует также сделать поправку на то, что при всем выше сказанном не стоит ждать сверхнизких цен на участки, обладающие уникальными положительными характеристиками, — будь то живописный природный ландшафт и удачное местоположение или отсутствие ограничений для строительства в центральной части города.