Влияние проблемных ипотечных кредитов на рынок недвижимости

«Влияние проблемных ипотечных кредитов на рынок недвижимости»

В обсуждении приняли участие:
- Вице-президент Союза аудиторов Украины Михаил Крапивко
- Президент группы компаний «Магистр» Маргарита Урицкая
- Директор ООО «RealNest» Елена Сафронова
- Юрист юридического центра «Прецедент» Галина Бакум

По словам Маргариты Урицкой, заемщику, испытывающему проблемы с выплатой ипотечного кредита, нужно договаривать с банком-кредитором. «В условиях экономического кризиса реальные доходы украинцев значительно сократились. Многие из взявших ипотечные кредиты, сегодня не могут их выплачивать в полном объеме. В такой ситуации остается одно — договариваться с банком и рассчитывать на его лояльность. Банкам невыгодно отбирать недвижимость у заемщика, поскольку ее цена на рынке сегодня значительно снизилась. Поэтому финансовым учреждениям самим выгодно идти на встречу клиентам.

Здесь может быть несколько вариантов: 1. реструктуризация долга или кредитные каникулы, при которых заемщик выплачивает только проценты, а «тело» кредита на протяжении определенного времени остается непогашенным; 2. смена заемщика. Когда банк переводит ипотеку на другого заемщика на тех же условиях, на которых кредитовал предыдущего; 3. юридический — вести переговоры с банками. Законодательство предусматривает множество лазеек для финучреждений, которыми они сегодня пользуются. Например, повышение кредитных ставок. В одностороннем порядке банки этого делать не имеют права, но рассылают клиентам письма, в которых сообщают о повышении процентов. В таком случае необходимо идти в банк вместе с юристом и садиться за стол переговоров, но ни в коем случае не соглашаться и не подписывать никаких документов. По долговому обязательству заемщик отвечает за взятый кредит всем своим имуществом. Поэтому банк в качестве возмещения ущерба может потребовать вернуть не только залоговое имущество, но и все, что есть у должника. Кроме того, согласно Гражданскому кодексу банк может потребовать вернуть всю сумму сразу. И добьется своего, если захочет, поскольку юридические департаменты в банковских учреждениях очень сильные.

Банки сегодня предпочитают умалчивать статистическую информацию, но и так понятно, что 80-85% ипотечных кредитов — проблемные. Людям просто нечем возвращать одолженные средства. Проблема еще и в том, что самим украинским банкам в апреле-мае нужно будет возвращать краткосрочные кредиты, взятые на 1,5 года за рубежом», - сказала она.

По словам Галины Бакум, на рынке недвижимости пока не наблюдается массовых предложений по продаже конфискованного жилья. «Все понимают, что если кредит есть, его нужно погашать или делать все возможное, чтобы добиться отсрочки и договориться с банком. Сегодня банки пойдут навстречу клиенту, если он убедит их в том, что испытывает временные трудности, но будет стараться выплачивать хоть что-то. Например, некоторые банки соглашаются переводить депозиты в счет погашения процентов по кредиту.

Можно также обратиться к поручителю, возможно, он поможет. Если же заемщик решил, что он уже не сможет выплачивать кредит, то стоит попытаться найти более дешевый вариант для себя, предложив для реализации то залоговое имущество, которое он не может оплатить. Если же ситуация совсем плохая, то нужно не ждать, пока банк придет с судебным исполнителем конфисковать имущество, а добровольно предложить банку продать его. Во всех банках в договоре прописано несколько путей реализации залогового имущества. В любом случае, если клиент добровольно возвращает его банку, то имеет право устанавливать цену недвижимости при его перепродаже. Если же заемщик не выплачивает кредит и не возвращает имущество, банк может в судебном порядке его конфисковать. Пока на рынке не наблюдается массовых предложений по продаже конфискованного жилья, но уже в ближайшее время ситуация может измениться. Главное отличие реализации конфискованного жилья в том, что оно продается на аукционе, и заемщик не имеет права влиять на его цену. Если недвижимость будет продана по цене меньшей, чем сумма кредита, то должнику нужно будет возвращать банку разницу. Лучше этого не допускать», - сказала она.

По словам Михаила Крапивко, невыплаты по ипотечным кредитам представляют угрозу для всей банковской системы Украины. «Имущество сегодня упало в цене, и банки несут убытки. А шаги Правительства, направленные на поддержку заемщиков, подрывают банковскую систему еще больше. Премьер-министр Юлия Тимошенко хочет, чтобы Парламент в законодательном порядке запретил банкам изымать жилье. Это, конечно, хорошо, но кто же тогда вообще платить будет? В такой ситуации банкам и их клиентам нужно быть предельно честными, дисциплинированными и добросовестными друг с другом», - сказал он.

Елена Сафронова рассказала о ситуации на рынке недвижимости. «На сегодняшний день конфискованного имущества на рынке недвижимости почти нет. В то же время 25% выставленных на продажу квартир связаны с проблемами при выплате ипотечных кредитов. Это привело к тому, что цены на недвижимость в долларовом эквиваленте по сравнению с началом 2007 года снизились на 50%. Если процент имущества, продаваемого заемщиками, будет увеличиваться, то цены будут падать и дальше. Это не выгодно ни заемщикам, ни банкам, ни экономике Украины. На сегодняшний день спросом пользуются малогабаритные дешевые квартиры в районах, отдаленных от центра. Такие объекты расходятся очень быстро, и падение цен на них остановились. Заемщикам, которые испытывают трудности с выплатой ипотеки, нужно в любом случае общаться с банком. Нужно не только рассказывать о материальных проблемах, но и доказать их. Возможно, банки пойдут на уступки. Если же нет никакой возможности выплачивать кредит, лучше продать свои квартиры по согласованию с банками. В этом случае возможно получить за свою недвижимость более высокую цену», - сказала она.