Скидки в квадрате

Так и не дождавшись обещанного экспертами осеннего оживления спроса на квартиры, владельцы жилой недвижимости в Днепропетровске запаниковали. Риэлторам не нужно долго убеждать их сбрасывать цены — несмотря на снижение курса доллара и инфляцию в стране, квадратные метры начали дешеветь. Наименее интересные для покупателей объекты уже потеряли в цене 5–10% от первоначальной стоимости. Однако первички и загородной недвижимости массовая распродажа пока не коснулась.

Торг уместен

Начало осени разочаровало днепропетровских риэлторов. Если летом они списывали затишье в отрасли, начавшееся в мае нынешнего года, на сезонный спад продаж, то к середине сентября даже самые отъявленные оптимисты признали: пауза, скорее всего, затянется надолго, ведь ожидаемого оживления так и не произошло. По словам представителя компании «Премьер Эстейт» Наталии Ярошенко, на сегодняшний день число заключаемых сделок купли-продажи квартир на 50% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Руководитель департамента жилой недвижимости компании Real Nest Виктория Калюжная говорит, что сейчас рынок жилья, правила игры на котором до недавнего времени диктовали продавцы, окончательно перешел под контроль покупателей, и обратный процесс в обозримом будущем вряд ли возможен. «Предложение квартир на сегодня в 10–15 раз превосходит спрос, что позволяет потенциальным покупателям капризничать», — считает она. Если во время квартирного дефицита претенденты на квадратные метры были готовы приобретать их в любом состоянии, то теперь наименее привлекательные варианты даже не рассматривают. К примеру, резко снизился спрос на хрущевки, «екатериненки» (1–2-этажные дома старой постройки с нестандартной планировкой), плохо продаются квартиры на последних этажах высоток. Чтобы найти покупателя на такое жилье, продавцам приходится снижать цены. Если до недавнего времени они шли на уступки крайне неохотно, то в последнее время готовы торговаться. К примеру, уже после недели безрезультатных поисков покупателя хозяева сбрасывают $2–3 тыс. Президент Magistr Invest Group Маргарита Урицкая отмечает, что если с января по апрель текущего года днепропетровская вторичка подорожала на 3–7%, то на сегодняшний день наименее привлекательное жилье упало в цене на 5–10%.

Наиболее востребованными на вторичке, по словам Виктории Калюжной, остаются 1–2-комнатные квартиры в кирпичных домах улучшенной планировки и «чешки», которые массово сосредоточены в районах Победа и Тополь. Маргарита Урицкая добавляет, что такое жилье пользуется устойчивым спросом и цены на него не снижаются, хотя и дальнейшего роста не отмечается.

Богатые закончились

Как утверждает г-жа Урицкая, первичку массовая распродажа жилья обошла стороной. В отличие от вторичного рынка снижения цен на новые квартиры не наблюдается. Более того, генеральный директор МСК «Украина–Канада» Вячеслав Брагинский не исключает, что к концу года они вырастут на 30%. Эксперты поясняют данную тенденцию сравнительно высоким спросом на новостройки, а также возросшей себестоимостью строительства, которая удерживает подрядчиков от соблазна увеличить продажи за счет скидок.

Наталия Ярошенко говорит, что диктовать рынку свои условия застройщикам позволяют низкие темпы возведения новых домов. По данным г-на Брагинского, на сегодняшний день в улучшении жилищных условий нуждается каждый четвертый горожанин, тогда как в прошлом году в эксплуатацию было введено всего 0,12 кв. м жилья на человека.

Сейчас местные стройкомпании предлагают на продажу квартиры примерно в 40 домах, однако не менее трети из них еще не введены в эксплуатацию. Заявленные сроки окончания строительства большинства таких объектов — 2009–2010 гг.

В «Премьер Эстейт» обращают внимание и на такую особенность днепропетровской первички, как явная перенасыщенность сегмента элитного жилья и дефицит объектов бизнес- и эконом-класса. Сегодня не менее 30% возводящихся высоток сосредоточены в центре города (жилые комплексы «Статус», «Кировский», «Западная стена», «Садовый», «Нагорный», «Доминанта», «Каскад» и др.), стоимость квадратного метра в которых стартует с $2,5 тыс. Причем большинство компаний предлагают весьма габаритные квартиры (однокомнатная — до 100 кв. м), что делает подобные предложения слишком дорогими для многих покупателей.

Осваивают застройщики и спальные районы, в частности Победу (массивы Победа, Евпаторийский, Крутая горка и др.), а также левый берег (Солнечный), районы Юбилейный и Зоряный. В возводимых домах запланированы небольшие по площади квартиры, а средняя стоимость квадратного метра в них колеблется в пределах $1,5–2 тыс., что, по мнению риэлторов, будет способствовать привлечению покупателей.

Строить не за что

По словам Наталии Ярошенко, с рынка частных домов и земельных участков под жилую застройку отток покупателей не наблюдается. Спрос на такие объекты, по ее данным, за год вырос как минимум на 15–20%, что способствует росту цен на загородную недвижимость. За год земля практически во всех направлениях подорожала в 1,5–2 раза. Особенно резко взлетели в цене участки, расположенные возле леса или водоемов. За них покупатели готовы платить в 2,5 раза больше, чем в прошлом году.

По данным г-жи Ярошенко, наи-более ликвидными являются земли в радиусе 30 км от Днепропетровска. Самые дорогие участки расположены в городе Подгородное (близость к городской черте, хорошие подъездные пути), поселках Пещанка, Кировское (живописная природа), где стоимость сотки может доходить до $10 тыс. Сравнительно доступными остаются наделы в селах Игрень, Самаровка, Александровка, Краснополье ($3–4 тыс.). Виктория Калюжная добавляет, что сейчас горожане начинают осваивать и более отдаленные территории. В частности, они активно присматриваются к населенным пунктам, расположенным в направлении Новомосковска (Вольное, Хощевое, Любимовка), где земля продается по $2 тыс./сотка.

Оценили интерес горожан к земле и застройщики. Сейчас на продажу выставлены дома в нескольких коттеджных городках, в частности «Барвита» (Новоселовка), «Шишкино» (Орловщина), «Голубое озеро» (Елизаветовка). Стоимость квадратного метра в них стартует с $1,4 тыс.

Впрочем, по мнению экспертов, призрак стагнации навис и над пока благополучным рынком загородной недвижимости. Вячеслав Брагинский не исключает, что в обозримом будущем участки и дома могут подешеветь, ведь первичное накопление «земельного капитала» практически закончилось и пришло время осваивать купленные наделы. Но поскольку сами владельцы приватизированных соток не всегда располагают средствами для строительства, а банки резко сократили объемы кредитования, то уже сейчас на продажу выставляется множество свободных участков.