В городе расхватывают даже самые непрезентабельные объекты

Высокий спрос на склады в Днепропетровске на фоне более чем скромного предложения спровоцировал очередной виток удорожания площадей. Сегодня арендные ставки на оборудованные хранилища доступны далеко не всем компаниям, что заставляет многих переезжать в более дешевые помещения. Впрочем, в рекордном повышении цен есть и свои плюсы — ожидается, что высокая доходность бизнеса на логистических объектах наконец-то привлечет в этот сегмент девелоперов, которые до сегодняшнего дня предпочитали зарабатывать на офисных и торговых центрах.

Только бы подъехать

Дефицит складских помещений в Днепропетровске обострился до предела. Проект-менеджер компании «Логистика и склад» Анатолий Савенков считает, что рынку не хватает порядка 1–2 млн кв. м хранилищ, что в два-три раза превышает объем имеющихся на данный момент площадей (1 млн кв. м). Главной причиной возникшего дисбаланса стал динамично растущий спрос. В текущем году местным риэлторам поступило как минимум на 20% больше заявок от потенциальных арендаторов и покупателей складов, чем в минувшем.

«Данная тенденция объясняется высокими показателями экономического развития региона, прежде всего увеличением объемов производства, торговым бумом в городе, повлекшим за собой массовый выход на наш рынок крупных торговых сетей», — поясняет г-н Савенков. По его словам, наиболее активными арендаторами складов являются крупные компании, специализирующиеся на производстве или продаже продуктов питания, напитков, строительных материалов, бытовой техники, товаров массового потребления. В агентстве «ДнепрДИС» отмечают, что в нынешнем году среди их заказчиков снизилась доля компаний, занимающихся торговлей сельскохозяйственной продукцией, что связано с плохим урожаем зерновых в стране и уменьшением объема продукции, закладываемой на хранение. Место аграриев уже заняли продавцы металла, арматуры, строительных материалов, систем отопления.

Среди главных требований к складам представители агентства «ДнепрДИС» называют удобное месторасположение (подъезды для автотранспорта или железнодорожная ветка), наличие эстакады или рампы, офисных помещений. «Наиболее ходовыми являются хранилища по 300–500 кв. м», — констатируют в агентстве.

Анатолий Савенков добавляет, что мелкие предприятия, которые ищут объекты от 50 до 200 кв. м, предпочитают помещения с напольным типом хранения продукции, тогда как средние и крупные компании, арендующие площади по 200–1000 кв. м и более, пытаются найти склады с сертифицированными европейскими стеллажными системами. Если же подобных предложений на рынке нет, они готовы оборудовать помещения стеллажами и погрузочной техникой за свой счет. Это позволяет им расширить его вместимость примерно в пять раз, в результате чего вложения окупаются в течение нескольких месяцев. По мнению риэлторов, наименее капризны в вопросах качества складов продавцы металлопроката, крупногабаритного оборудования и другой продукции, не требующей особых условий хранения. Зачастую они готовы довольствоваться даже открытыми площадками, главное, чтобы к ним был удобный подъезд.

Разорительное хранение

Однако в компании «Днепр-ДИС» отмечают, что в последнее время им все сложнее подобрать варианты складов даже для самых неприхотливых клиентов. А желающие пристроить товар в современных комплексах по приемлемой цене наверняка потратят на поиск помещения несколько месяцев, причем вовсе не факт, что он увенчается успехом. И дело не в полном отсутствии свободных площадей — они есть всегда, а скорее в ценах. В агентствах рассказывают, что зачастую клиенты, изначально предъявлявшие высокие требования к хранилищам, узнав их стоимость, обращают свои взоры на менее качественные, но относительно дешевые объекты.

Львиную долю на днепропетровском рынке складской недвижимости занимают старые советские помещения, в том числе ангары, овощные базы, подвалы. Причем владельцы многих из них не удосужились сделать хотя бы косметический ремонт. Порядка 50% из них даже не отапливаются. Большая часть таких предложений сосредоточена в районе улицы Байкальской, местного аэропорта и проспекта Петровского. Но наиболее популярными среди арендаторов, по данным Анатолия Савенкова, являются объекты, расположенные на левом берегу Днепра ближе к выезду из города в направлении Запорожья, Донецка. Среди таковых можно отметить, к примеру, промышленные зоны на улицах Артельной и Береговой. В АН отмечают, что большинство компаний предпочитают арендовать данные площади и крайне редко рассматривают возможность их покупки, что риэлторы поясняют нежеланием клиентов вкладывать средства в откровенное старье, которое продается по явно завышенным ценам ($400/кв. м).

Профессиональных складских помещений, предлагающих арендаторам хотя бы минимальные условия для хранения продукции, в Днепропетровске не так много. Их общая площадь, по информации компании «Логистика и склад», не превышает 100 тыс. кв. м. Среди сравнительно новых объектов руководитель отдела коммерческой недвижимости компании RealNest Алла Маневская называет логистический центр на улице Березинской, одним из арендаторов которого является компания «АБВ-техника». В «ДнепрДИС» добавляют, что весьма качественный комплекс недавно построен на просп. Воронцова. Среди его преимуществ эксперты рынка недвижимости отмечают наличие качественных вентиляционной и отопительной систем, что привлекает продавцов фармацевтической и пищевой продукции. Еще несколько объектов введут в эксплуатацию в ближайшее время. На улице Березинской достраивается комплекс общей площадью 10 тыс. кв. м, на Терновой — склад площадью 7 тыс. кв. м.

Но увеличение спроса все же существенно опережает динамику предложения, поэтому дефицит хранилищ будет нарастать, что спровоцирует очередную волну подорожания. Несмотря на сравнительно невысокий интерес компаний к покупке складов, и тот факт, что цены на днепропетровские хранилища эксперты уже несколько лет считают явно перегретыми, за последний год стоимость квадратного метра выросла на 15%, достигнув $400/кв. м в старых помещениях и $750/кв. м в новых комплексах. В сегменте аренды ценовая динамика еще выше.

По данным Аллы Маневской, за год ставки повысились как минимум на 20% — до $5–10/кв. м на непрофессиональные склады и $12/кв. м на площади в современных комплексах. Они являются рекордно высокими для рынка, поэтому, как считают в «ДнепрДИС», по карману далеко не всем потенциальным арендаторам. Некоторые компании в нынешнем году были вынуждены съехать в менее качественные помещения, так как ставки оказались для них слишком высокими. Эксперты прогнозируют, что данная тенденция будет только усиливаться, поэтому, как ни парадоксально это звучит, наиболее стремительно станут расти в цене именно самые дешевые объекты. Ожидается, что уже в следующем году минимальные арендные ставки в городе поднимутся с нынешних $5 до $7/кв. м.

В то же время профессиональные логистические комплексы, о высокой потребности в которых в один голос заявляют девелоперы, сложно назвать переполненными. «В них арендаторов устраивает все, кроме слишком высокой цены», — резюмируют в компании «ДнепрДИС», прогнозируя, что ставки в таких объектах в следующем году могут повыситься максимум на 10%.

От офисов и ритейла — к логистике

Впрочем, заоблачные тарифы окажут на рынок и положительное влияние. До сегодняшнего дня нежелание девелоперов вкладывать средства в склады эксперты поясняли тем, что сегменты офисной и торговой недвижимости в Днепропетровске являются для них гораздо более привлекательными. Сейчас, как полагает Анатолий Савенков, ситуация постепенно начинает меняться, потому что в ближайшее время офисных и торговых центров в городе будет достаточно. «Так что в течение двух-трех лет Днепропетровск захлестнет настоящий складской бум», — считает эксперт.

Впрочем, пока информации о будущих премьерах немного. Директор департамента логистической недвижимости компании «XXI Век» Андрей Зайцев рассказывает, что они собираются до 2009 г. построить в городе на 50 га крупный хаб с площадью складов порядка 180 тыс. кв. м. В этот проект намечается инвестировать около $115 млн. «Днепропетровск интересен за счет своего выгодного месторасположения в центре страны вблизи трассы Москва— Симферополь, что для многих компаний является идеальным перевалочным пунктом для дальнейшего перераспределения грузов. Так что спрос на хранилища в городе будет всегда», — поясняет он.

О планах до 2010 г. возвести в Днепропетровске индустриальный парк с большими складскими помещениями класса А не так давно заявила и московская компания «Евразия логистик». Площадь комплекса составит порядка 300 тыс. кв. м. Сейчас компания ищет земельный участок в радиусе 15 км от города. Скорее всего, хранилища разместятся на выезде из Днепропетровска вблизи трассы Москва–Симферополь. По прогнозам экспертов, при нынешних темпах строительства хранилищ и складов торговли дефицит в этом сегменте рынка недвижимости сохранится как минимум еще пять лет. Это позволит владельцам даже самых непрезентабельных хранилищ и дальше повышать ставки, не испытывая при этом особого недостатка в клиентах.