Инвестиции в недвижимость: время быстрых прибылей прошло

Сегодня для частных инвесторов, вкладывающих деньги в недвижимость, настали не лучшие времена. Стагнация рынка, снижение спроса и стоимости квартир в некоторых сегментах заставили многих усомниться в доходности некогда прибыльного бизнеса. Да и эксперты уверяют: такого сумасшедшего роста цен на жилье, который наблюдался в течение последних лет, уже не предвидится. Значит ли это, что недвижимость становится менее интересной для инвестиций? И какую в такой ситуации следует избрать тактику? Такими вопросами сегодня задаются днепропетровские инвесторы, пытаясь сориентироваться в событиях на рынке.

Краткосрочные инвесторы покидают рынок недвижимости
На этапе роста рынка, который продолжался в течение последних 6 лет, вложения в недвижимость были самым выгодным и скорым способом получения дохода. Особенно «урожайным» был 2005 год, когда цены стремительно росли чуть ли не каждую неделю, а общее подорожание днепропетровского жилья за год составило около 100%. На волне спроса и роста цен инвесторы, едва оформив сделку, тут же вкладывали деньги во вторую, третью, четвертую квартиру… Причем в ход шло любое жилье, независимо от площади, типа дома и района. Тогда покупалось и продавалось все. Доля инвестиционных покупок, по разным данным, составляла от 20 до 50%. Первая половина прошлого года также оставалась благоприятной для инвесторов: цены росли на уровне 8-10% в месяц, что служило источником неплохого дохода. Однако с мая цены сбавили темп примерно до 5% в месяц, а к концу года общее подорожание составило около 40-50% в зависимости от района и категории жилья. Судьба инвесторов уже не казалась столь безоблачной, что и подтвердило начало нынешнего года. К маю цены успели подрасти всего лишь на 18%, но так и остановились на уровне около $2 тыс. за «квадрат» в центре Днепропетровска и примерно $1 тыс. 300 – в отдаленных районах города. В условиях остановки цен недвижимость становится неинтересной для инвесторов, желающих получить быстрые и легкие прибыли. Как следствие, за январь-август, по данным агентства недвижимости «Домострой», количество инвестиционных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось в 2-2,5 раза. Такую ситуацию эксперты объясняют не только политической и экономической нестабильностью в стране в связи с предстоящими выборами, но и значительной переоцененностью квартир за последние годы. Некоторые инвесторы, сполна использовав недвижимость как краткосрочный инструмент для получения прибыли, ушли с рынка, переключившись на другой промысел. А многие заняли выжидательную позицию в надежде на возобновление роста цен. Однако прогнозы риэлторов неутешительны: до конца года днепропетровское жилье может прибавить в цене не более, чем 10%, что даже не перекроет предполагаемый уровень инфляции (11,5%). Сегодня эксперты все чаще высказывают мнение, что рынок недвижимости уже вышел на тот пороговый уровень цен, который будет изменяться ежегодно разве что в пределах роста инфляции.

Возможная тактика
И все-таки, что же делать тем, кто несмотря ни на что, хотел бы заработать на перепродаже квартир? Прежде всего, комментирует Виктория Калюжная, начальник департамента жилой недвижимости компании RealNest, не стоит забывать, что недвижимость всегда остается выгодным и надежным инструментом для долгосрочных вложений. К примеру, тот, кто вложил деньги в жилье до существенного подорожания, сегодня может снять хорошие сливки. Так, 3 года назад 2-комнатная «высотка» на ж/м Победа-5 предлагалась за $25 тыс. Сейчас такая квартира стоит не менее $70 тыс. По словам Виктории Калюжной, какие бы политические экономические катаклизмы не происходили в стране, спрос на недвижимость будет всегда, а ее полное обесценивание вряд ли возможно, учитывая низкие объемы строительства и катастрофическое старение городского жилого фонда.

Сегодня на вторичном рынке, как сообщила Виктория Калюжная, наиболее перспективными объектами, с точки зрения долгосрочных вложений, могут стать 1- и 2-комнатные квартиры в домах поздней постройки, расположенные в приближенных к центру районах либо на популярных жилмассивах. Такое жилье всегда пользуется преимущественным спросом. Более того, как показывает практика, цены на 1-комнатные квартиры растут быстрее, чем на многокомнатные. Так, в начале прошлого года «единичку» на ж/м Сокол можно было купить за $24 тыс. В июне нынешнего такое жилье предлагалось за $50 тыс. Также выгодным объектом для инвестиций обещает стать жилье в зонах ожидаемой или развернувшейся реконструкции. В разряд перспективных районов попадают ж/м Воронцовский, конец проспекта Правды, район улицы Чкалова, проспекта Пушкина и др. Что касается ветхих «екатерининок», панельных «хрущевок», то это провальный вариант для инвестиций. Вероятность их подорожания – минимальна.

Если говорить о первичном рынке, то, по мнению Марины Скибы, оценщика-аналитика компании RealNest, особо прибыльными могут стать новые форматы недвижимости: коттеджи, таунхаузы, малоэтажные многоквартирные дома. Также долгосрочным инвесторам стоит обратить внимание на квартиры бизнес- и эконом-класса как наиболее востребованные на рынке. Такие квартиры всегда будут оставаться ликвидными, и снижения цен на них не ожидается.

Ну а самый беспроигрышный вариант получения дохода - инвестиции в земельные участки. В последнее время земля как в черте города, так и за его пределами дорожает буквально на глазах, и в самой отдаленной перспективе дешеветь не собирается.

Валентина ПОПОВА