Зачем рынку классификация жилья?

Антимонопольный комитет Украины всерьез заинтересовался вопросом классификации объектов на украинском рынке недвижимости. На днях представители Днепропетровского областного территориального отделения АМКУ запросили у местных риэлторов экспертное заключение о существующей сегодня сегментации жилой и коммерческой недвижимости и предложили внести свои замечания и предложения.

Что затеял Антимонопольный комитет и какие выводы будут сделаны — пока не известно. Однако обеспокоенность АМКУ ситуацией с ранжированием недвижимости вполне понятна: отсутствие единых нормативных критериев оценки привело к полной путанице на рынке. Объективно разобраться, каким параметрам должен соответствовать тот или иной разряд жилья, практически невозможно — каждый застройщик присваивает объекту свой класс, исходя из собственных стандартов, что зачастую сказывается на ценах.

Пока АМКУ разбирается в системе классификации, мы решили выяснить, какими категориями жилья сегодня оперирует рынок и насколько остро он нуждается в единых правилах игры. Эти и другие вопросы мы адресовали Елене САФРОНОВОЙ, директору компании RealNest.

— Елена Александровна, ориентироваться в сегодняшнем разнообразии жилья с такими названиями, как «люкс», «де-люкс», «бизнес», «элит супер плюс», «премиум» довольно сложно. Какой классификации сегодня придерживается участники рынка недвижимости и насколько она оптимальна?

— При оценке жилья мы пользуемся классификацией, разработанной и принятой Украинской строительной ассоциацией (УСА) еще в 2006 году. К сожалению, она не утверждена на государственном уровне и носит рекомендательный характер. Так что, по большому счету, общепринятой нормативной классификации жилья на рынке недвижимости нет.

Согласно классификатору, все первичное жилье делится на 5 видов: «социальное жилье», «эконом-класс», «бизнес-класс», «премиум» и «де-люкс». Два последних класса соответствуют понятию «элитное жилье». Классы определяются на основе 7 основных параметров (местоположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальная инфраструктура здания, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации), каждый из которых содержит более 100 критериев. Перечислить все требования, соответствующие тому или иному классу, на страницах газеты невозможно, поэтому все желающие получить полную информацию, могут найти ее на сайте www.realnest.com.ua.

На мой взгляд, классификация УСА достаточно проработана и вполне может служить объективным инструментом оценки жилых объектов на рынке недвижимости. А вот при определении класса офисов, складов мы пользуемся российской классификацией, разработанной с учетом международных стандартов. Это важно для зарубежных инвесторов, работающих на украинском рынке. Наличие такой классификации с сегментацией на классы «А», «В», «С» служит для них ориентиром в правильном выборе объекта.

— Общение с застройщиками показало: далеко не каждая строительная компания придерживается разработанной системы деления на классы, а многие о классификаторе даже не слышали.

— Это приводит к тому, что застройщики, пренебрегая обязательными критериями для классов, легко раздают названия своим объектам — варианты фантазий могут быть разными. Зачастую они необоснованно превращают свой «эконом-класс» в «бизнес», а, скажем, «бизнес-класс» в «премиум», чем окончательно вводят в заблуждение потребителя. Поэтому я считаю, что классификация объектов должна быть обязательной, подобно тому, как отелям присваивается звездность в зависимости от качества и набора предоставляемых услуг. Соблюдение абсолютно всеми застройщиками единых стандартов классификации поможет покупателям не только лучше ориентироваться в выборе объекта, понимать, о каком уровне жилья идет речь, но и гарантированно рассчитывать на соответствующий класс качества и в целом условий проживания. И тогда застройщик уже не сможет манипулировать названием объекта.

— Насколько такая классификация применима для вторичного рынка жилья?

— Деление на классы — это ранжирование объектов по уровню качества. Поэтому известные нам «сталинки» и хрущевки» вполне могут претендовать на более высокий класс после соответствующих преобразований. По классификации УСА, любое здание после реконструкции или капремонта с заменой перекрытий, инженерных коммуникаций, обустройством фасада и т.д. может изменить свой статус. Конечно, прыжок от «эконома» до «де-люкса» вряд ли произойдет, а вот перейти в разряд «бизнес-класса» вполне реально. Это будет зависеть и от таких характеристик, как местоположение дома, его окружение, состояние придомовой территории, наличие соответствующей инфраструктуры. Естественно, это сказывается на стоимости жилья. Сегодня уже мало кого удивляет разброс цен на вроде бы схожие квартиры в одном районе или на одной улице. Так, к примеру, на жилмассиве Победа можно встретить 2-комнатные квартиры площадью 55 кв. м стоимостью примерно в $45 и $60 тыс. Такая разница в цене объясняется классом дома: один относится к «социальному жилью», а другой тянет на «бизнес-класс».

— Как скоро, по-Вашему мнению, на рынке установятся единые правила деления на классы?

— Считаю, что классификатор жилья с его четким перечнем требований к каждому классу необходимо принять на законодательном уровне, иначе путь его вхождения на рынок будет слишком долгим и непростым. При этом классификатор не следует рассматривать как застывший документ — со временем он будет совершенствоваться, корректироваться и дополняться, так как будут появляться новые строительные технологии и материалы, формироваться новый взгляд на качество жилья. А пока нет единых правил — для каждого застройщика и потребителя понимание класса остается «своим».

Эксперты о классификации жилья

Александр ЛУЧНИКОВ ,
управляющий службы маркетинга Днепропетровского представительства ООО «Консоль ЛТД»:

— Поскольку в Украине нет общепринятого классификатора жилья как нормативного документа, утвержденного и принятого за основу, «Консоль» пользуется своей собственной классификацией, созданной за годы работы.

Еще с 1993 года — момента образования компании, мы пытались выработать собственные стандарты отделки жилья, подразумевая, что оно должно быть разных классов. Со временем стандарты претерпели некоторые изменения и на сегодняшний момент они выглядят следующим образом. Жилье в зависимости от уровня комфортности и стоимости мы делим на такие стандарты: «бюджет» (типовые или серийные недорогие проекты с небольшими площадями помещений), «престиж» (как правило, проекты с современными требованиями к уровню комфорта, размерам помещений, объектами сопутствующей инфраструктуры ) и самый высокий уровень — «индивидуальный» (соответствует употребляемому понятию «элитное жилье», с самыми высокими требованиями к внешнему виду, уровню комфорта и применяемым материалам и технологиям).

Каждому виду жилья соответствует свой стандарт отделки: «эконом», «практик», «индивидуальный». Так, минимальный стандарт — «эконом» включает в себя всю внутреннюю подготовительную работу под чистовую отделку: установку межкомнатных стен, разводку электрической, слаботочной проводки, системы отопления, канализации и водоснабжения и т. д. Уровень стандарта «практик» предполагает всю внутреннюю отделку и меблировку, включая шкафы-купе и даже кухонную мебель с кухонным оборудованием. Стандарт «индивидуальный» полностью отвечает своему определению и согласуется с заказчиком по всем позициям.

В настоящее время мы вводим еще один стандарт — «скандик», который используется при строительстве жилья по внедренной нами в работу финской технологии. Это современное панельное домостроение с полной внутренней отделкой.

Что касается классификации коммерческой недвижимости, то в этом сегменте каждый конкретный объект индивидуален, и его нельзя втиснуть в какие-то стандарты. Хотя многие застройщики пытаются придерживаться принятой в Европе классификации и делят коммерческие помещения на классы «А», «В», «С», причем с подразделениями на «плюс», «минус». Хочу заметить, что украинские объекты так классифицировать некорректно: у нас и у потребителя иные подходы, чем в Европе, и совершенно иные строительные нормы. Многие логичные и естественные в более развитых странах вещи мы не можем осуществить в наших условиях, так как они противоречат нашим ДБНам. Поэтому деление на классы у нас должно быть индивидуальным, с учетом наших строительных норм, или что более радикально — надо менять наши нормы.

На мой взгляд, если в Украине будут введены единые стандарты, то мы получим ситуацию, максимально удобную для рынка и для покупателя. Дифференциация недвижимости могла бы помочь определять не только классность объекта и его обязательные характеристики, но и его цену, а также уровень «обязательных» отчислений. И тогда, если застройщик не выдерживает установленных, скажем для класса «элит», параметров, то и не имеет права так объект заявлять. А поскольку застройщик никакими критериями пока не ограничен, то во многих случаях, используя вольное позиционирование своих объектов, вводит в заблуждение покупателя.

Валерий ГОЛОВИН ,
вице-президент Украинской Гильдии Риэлторов, директор агентства недвижимости «Эксперт-Сервис»:

— На вторичном рынке уже давно сложилась своя, понятная потребителям и риэлторам, система деления на категории жилья. Это традиционно дорогие, с хорошими потребительскими свойствами «сталинки», с минимальным набором удобств «хрущевки», серийные достаточно комфортные «высотки» и немногочисленная группа так называемых «спецпроектов» — домов, построенных в 80-е годы, с более комфортными параметрами. Потребителю уже не нужно объяснять, чем обычная «хрущевка» отличается от довоенной «екатерининки» и почему она не может стоить дороже «сталинки». Покупатель четко знает, что все эти типы жилья, в зависимости от потребительских характеристик, имеют разный ценовый уровень.

На мой взгляд, классификация жилья — дело нужное и полезное для всех участников рынка недвижимости. В условиях четкого определения классности объектов специалистам — легче работать, продавцам — более понятно устанавливать цены и заявлять свой объект, а потребителям — проще ориентироваться в многообразии жилья.

Александр Каунов ,
руководитель департамента продаж ООО «Строительная группа «Ратибор»:

— При позиционировании своих объектов мы не придерживаемся никакой классификации, а предпочитаем объективно рассказывать потенциальному покупателю о достоинствах потребительских характеристик квартир. А покупатель сам волен сделать выводы, интересно ему это жилье или нет. На мой взгляд, существующая сегодня классификация — вещь относительная. Как правило, она неоднозначно воспринимается потребителем, так как каждый застройщик позиционирует свой объект так, как считает возможным. На самом деле, покупателя меньше всего интересуют нюансы классификации, ему проще ориентироваться на потребительские характеристики квартиры. Не думаю, что четкое деление жилья на классы необходимо всем и каждому. Скорее, классификация может быть полезной только для узкого круга специалистов.

Юрий ДЕСНЕНКО ,
директор компании «Мастер-Финанс»:

— Все классификации в большей мере имеют психологический подтекст. Если кто-то хочет привлечь покупателей в дорогой сектор, он так и называет свое жилье — «премиум» или «бизнес»-класс. Думаю, что для застройщиков классификация — дело вторичное. Да и для потребителей тоже: им все равно, к какому классу относится жилье. Главное, чтобы оно устраивало покупателя по цене, качеству, планировке, местоположению. Если квартира подходит покупателю, то какая разница будет она называться «эконом» или «бизнес».

Если говорить о влиянии класса жилья на его стоимость, то застройщик за позиционирование класса деньги не берет. Ценовая политика зависит от себестоимости строительства, покупательского спроса, уровня цен в районе расположения объекта и других параметров.

Алексей ПИРОЖЕНКО ,
маркетолог компании SU DECISION:

— Считаю, что классификация, предложенная Украинской строительной ассоциацией, малоприменима к реалиям украинского рынка недвижимости. Если строго следовать всем обозначенным в классификаторе требованиям, то получается, что все строительные объекты Днепропетровска находятся на уровне «эконом», «эконом+», в лучшем случае — «бизнес», а жилья элитных категорий, прежде всего, класса «де-люкс» просто нет. Дело в том, что соблюсти весь набор характеристик, рекомендованный для того или иного класса, сложно, а порой и невозможно. Во многом это объясняется особенностями базового земельного участка, на котором застройщик планирует развернуть свой проект. В результате этих и других причин многие объекты, претендующие, скажем, на элитный уровень, по-настоящему элитными не являются. Зачастую они грешат не совсем выгодным местоположением, отсутствием подземного паркинга или недостаточным количеством машиномест либо недопустимой этажностью. Неудивительно, что большинство объектов сочетают в себе параметры разных классов и их трудно бывает четко разграничить.

К примеру, строящийся сейчас 15-этажный дом на 42 квартиры в историческом центре города, по улице Ворошилова, мы позиционируем как элитный, если не брать во внимание этажность (допустимая — 8-12) и недостаточное количество машиномест в паркинге (в доме — чуть меньше 2 машиномест на квартиру). Но поскольку по абсолютному большинству параметров (местоположение, инфраструктура, инженерная начинка, отделка мест общего пользования, близость к городским зонам отдыха, количество квартир на этаже и т. д.) жилье, согласно классификации УСА, соответствует критериям элитности, объект вполне можно отнести к этой категории.

Учитывая условность классификации УСА, многие застройщики вынуждены придумывать свое деление на классы. Между тем рынку нужна единая система классификации, но ее нужно разработать применительно к нашим реалиям. В первую очередь, она необходима для работы специалистов, так как позволяет правильно оценивать и позиционировать объекты.