Производственно-складская недвижимость: прерванный полет

Быстроразвивающийся, очень перспективный в недавнем прошлом сегмент коммерческой недвижимости, который отчетливо отражал активное развитие экономики страны, нынче переживает тяжелые времена.

Нереализованные логистические проекты, никому не нужная «коммерческая» земля, остановившиеся предприятия, пересыхающие потоки товаров и еле сводящие концы с концами арендаторы — вот вкратце нынешняя ситуация на рынке производственно-складской недвижимости Украины. Рассчитывать на девелоперов и инвесторов не приходится — их средства исчерпались еще осенью-зимой. Но все же участники рынка стараются не нагонять панику: кто-то собирается просто переждать мировую финансовую нестабильность, а кто-то прикладывает все усилия, чтобы решить проблемы в бизнесе (в последние месяцы они появились практически у каждого). Сейчас уже почти никто не вспоминает радужную первую половину прошлого года, а, решая текущие проблемы, старается планировать будущее — конечно же, светлое, ведь за спадом все равно наступит подъем.

Продажа

На 1 апреля 2009 года средняя стоимость 1 кв.м производственно-складской недвижимости в Днепропетровске составила $385. Для сравнения: на начало января 2009 года средняя цена предложения составляла $586/кв.м, а на начало января 2008 года — $538/кв.м. В центральных районах города средняя цена предложений складских помещений составляет порядка $291 за кв.м., но количество выставленных на продажу объектов единичное. Поскольку погрешность средних значений при таком количестве очень существенна, анализировать динамику изменения цен в данной части города не представляется возможным.

На протяжении первого квартала в приближенных к центру районах города наблюдалось снижение цен в размере 42,06%, а в отдаленных — в размере 18,88%.

Соответственно величина цен предложений в приближенных к центру районах составила $372, а в районах, отдаленных от центра — $404 за 1 кв.м. В целом по городу за первый квартал 2009 года цены упали на 34,3% и составили в среднем по городу $385.

Дефицита объектов в хорошем техническом состоянии (не требующем затрат на ремонтные работы) не наблюдается, на рынке представлено достаточное количество складских помещений класса «В». Спрос на объекты производственно-складского назначения существенно снизился, и рынок практически замер как в сегменте продажи, так и в сегменте аренды. Сделок купли-продажи на рынке не фиксируется. Сейчас инвесторы если и решатся вкладывать деньги, то лишь в готовый бизнес — т. е. в складской комплекс, введенный в эксплуатацию, обеспеченный арендаторами и генерирующий денежные потоки.

Ожидать в ближайшие месяцы серьезных иностранных инвестиций в сектор складской недвижимости не приходится. Иностранные инвесторы, понимая сложность финансово-экономической ситуации в Украине, не готовы к вливанию средств. Ситуацию усугубляет политическая ситуация в стране и перспективы затяжных выборов. Эти факторы резко увеличивают риски для инвесторов, делают окупаемость проектов длительной и финансово нецелесообразной.

Аренда

Сегодня сегмент складской и производственной недвижимости превращается из рынка арендодателя в рынок арендатора, и огромное значение приобретает поиск компромисса между ними. Те, кто не готовы уступать сегодня, уже завтра будут подсчитывать потери, понесенные из-за недозагрузки помещений. Рынок складской недвижимости Украины и Днепропетровска в частности, находится в тяжелом положении. Почти все новые проекты заморожены девелоперами до 2010 года, многие компании-арендаторы перенесли заключение новых договоров и уменьшили размер интересующих площадей.

По итогам квартала средняя стоимость аренды 1 кв.м складской недвижимости в Днепропетровске составила $3,1. Для сравнения: на начало января 2009 года средняя цена предложения составляла $8/кв.м, а на начало января 2008 года — $7/кв.м.

В центральных районах города средняя цена арендных ставок складских помещений составляет порядка $2,9 за 1 кв.м, производственных помещений в центральных районах не представлено. Снижение арендных ставок на складские помещения, расположенные в центральных районах города, по итогам первого квартала, составило 63,75%.

На протяжении первого квартала в приближенных к центру районах города наблюдалось снижение цен в размере 52,86%, а в отдаленных — в размере 65,56%. Соответственно величина арендной ставки в приближенных к центру районах составила $3,3, а в районах, отдаленных от центра, — $3,1 за 1 кв.м. За первый квартал 2009 года цены упали на 61,25% и составили в среднем по городу $3,1 за 1 кв.м.

Арендные ставки на помещения производственного назначения составляют от 4 до 15 гривен за 1 кв.м в зависимости от технического состояния помещений, наличия кран-балок и других погрузочно-разгрузочных элементов, а также от расположения объекта.

В краткосрочной перспективе следует ожидать дальнейшего регресса и ухудшения сложившейся ситуации в секторе производственно-складской недвижимости в виде снижения цен предложений и величины арендных ставок, предположительно на 5-10% в квартал.

Сектор производственной недвижимости находится в неудовлетворительном состоянии, а производить модернизацию производства в 2009-2010 гг. собственники промышленных предприятий не станут, поскольку большая часть предприятий остановлена или переведена на сокращенный режим работы.

В сегменте логистики наблюдается постепенный спад: в последние месяцы объем импорта значительно сократился, что привело к общему снижению товарооборота. А так как площади в профессиональных складских комплексах занимали преимущественно товары, ввезенные в Украину из-за границы, сейчас на складах освобождается место. В таком же ключе, по мнению экспертов, ситуация будет развиваться вплоть до стабилизации экономики. Складские комплексы сегодня или частично опустевшие, или частично заполнены. Первые все пустеют из-за уменьшения ввоза товара, а вторые продолжают наполняться за счет залеживающейся продукции, которую становится все сложнее продавать. Потому оценить реальную степень вакантности складов сложно, хотя, безусловно, по сравнению с прошлыми периодами, она увеличилась.