В чьих руках судьба устаревшего жилья?

На II Международной конференции «Развитие рынка недвижимости: закон и инвестирование в строительство», которая недавно проходила в Днепропетровске, замминистра Минрегионстроя Анатолий Беркута заявил, что если сейчас мы не займемся реконструкцией устаревшего жилого фонда, то лет через 15—20 страну ждет техногенная катастрофа.

Повернуться лицом к этой проблеме призвал и Владимир Большаков, ректор Приднепровской академии строительства и архитектуры, специалисты которой уже давно разработали технологию реконструкции устаревшего жилья с надстройкой этажей. Однако, как выяснилось, решение проблемы тормозит целый ряд причин. Одна из них — Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов») устаревшего жилого фонда», вернее, принятие изменений к Закону, которые никак не может рассмотреть Верховная Рада. Не дожидаясь Закона, на местном уровне регионы принимают свои документы.

Так, в Днепропетровске на последней сессии горсовета была наконец-то утверждена Программа реконструкции устаревшего жилого фонда, которая дожидалась своего часа в течение полутора лет. На прошлой неделе об идее и способах реализации Программы рассказали ее разработчики — главный архитектор Днепропетровска Юлия Саенко, генеральный директор концерна «Санрайз», кандидат технических наук Геннадий Щербаков, а также депутат горсовета Надежда Тоцкая.

Вопрос назрел

По данным Геннадия Щербакова, половина жителей Днепропетровска проживает в старых домах, отживших свой срок, либо срок эксплуатации которых приближается к критической отметке. Это дореволюционные «екатерининки», послевоенные 2-этажки, панельные и блочные «хрущевки» постройки 50—60-х годов, некоторые виды «сталинок». Понятно, что такое жилье уже давно не отвечает современным требованиям, более того — многие дома трещат по швам и становятся опасными для проживания. Такими домами плотно застроены многие районы города: центральная и нагорная части, проспекты Гагарина, Кирова, Правды, Петровского, ул. Косиора, Богдана Хмельницкого, Батумская, 12-й квартал, ул. Героев Сталинграда, часть ул. Рабочей и др. В основном, это инвестиционно привлекательные районы, где особенно остро ощущается дефицит строительных площадок. Учитывая небольшие объемы ввода жилья (около 200 тыс. кв. м в год), а также то, что город не будет расширять свои границы, реконструкция устаревшего фонда могла бы стать неплохим вариантом решения жилищной проблемы.

Способы реконструкции

Процесс реконструкции, как подчеркнула на пресс-конференции Юлия Саенко, предполагает комплексный подход и будет включать в себя, кроме обновления и строительства новых домов на месте старых, благоустройство придомовой территории, обустройство дорог, обновление инженерных сетей, строительство объектов инфраструктуры. В результате на смену безликим зданиям советской постройки придут современные благоустроенные дома, с яркой, интересной архитектурой, а инвестиционная привлекательность обновленных районов повысится в разы.

В таких обновленных домах, с надстройкой в 5—7 этажей, могли бы жить владельцы квартир по улице Запорожское шоссе. Но многие жильцы сказали «нет» реконструкции.

Согласно Программе ветхое и аварийное жилье, а также жилье в оползнеопасных зонах пойдет под снос. А вот дома, износ которых составляет менее 60%, будут модернизированы. По словам главного архитектора Днепропетровска, предполагается 3 варианта реконструкции.

Первый вариант — это снос исчерпавших свой ресурс зданий и строительство на их месте новых. Для этого в границах этого же квартала или района будет изыскана площадка под строительство стартового дома, и только после ввода новостройки в эксплуатацию жители смогут переселиться в новые квартиры. В свою очередь, освобожденный старый дом пойдет на слом и будет использоваться под другую стартовую площадку. Таким волнообразным способом будет осуществляться весь дальнейший процесс. При этом согласно Закону «О реконструкции…», будет соблюдаться жесткая пропорция: за каждый «квадрат» устаревшего жилья — не менее 1,5 кв. м в новостройке.

Второй способ максимально щадит собственников и считается самым популярным и менее затратным. Он предполагает реконструкцию домов с надстройкой 2—5 и более этажей, причем без отселения жильцов. Именно таким образом реконструирован почти весь 5-этажный жилой фонд в Германии, в значительных объемах осуществляется в России и Белоруссии. В ходе такой реконструкции, по словам Юлии Саенко, будут укреплены фундаменты и стены старых домов, полностью заменены все инженерные сети, произведено утепление. Кроме того, появятся лифты, мусоропроводы, жильцы получат дополнительную полезную площадь. Жильцам в этом случае не придется менять школы, детсады и привычную среду проживания. Единственное — придется немного потерпеть строительные неудобства.

Суть работ сводится к созданию вокруг существующего здания буронабивных свай, которые позволят с помощью легких конструкций из высокопрочной стали нарастить дополнительные этажи и увеличить площадь жилья за счет пристройки лоджий и эркеров. Такую технологию реконструкции еще 15 лет назад разработали специалисты Приднепровской академии строительства и архитектуры. Как уверяет ректор академии Владимир Большаков, такой способ позволит продлить жизнь серийным 5-этажкам как минимум еще на 50 лет.

Третий вариант реконструкции предполагает менее масштабные преобразования. По сути, это настоящий капитальный ремонт с обновлением всех коммуникаций, ремонтом кровли, фасадов, заменой окон и применением энергосберегающих технологий. Рассчитывать в ходе такой модернизации на дополнительную площадь уже не приходится.

Все работы, заверила Юлия Саенко, будут вестись при поддержке городских властей и под строгим контролем государственных органов, иначе говоря, — «город помогает — государство контролирует». Проекты планируется реализовывать на конкурсной основе. Примечательно, что все варианты реконструкции, как подчеркнула Юлия Саенко, будут осуществляться только с согласия жильцов. Теперь, согласно внесенным в Закон изменениям, для этого инвестору необходимо заручиться поддержкой более 75% владельцев квартир, тогда как прежняя редакция Закона предписывала почти 100-процентное согласие жильцов.

Первые шаги

По словам Юлии Саенко, в Днепропетровске планируются к реализации 5 пилотных проектов, которые отобрало Министерство регионального развития и строительства. Предполагается, что финансировать такие проекты будет на 80% государство, а 20% средств поступят из городского бюджета. По информации Юлии Саенко, депутаты горсовета уже заложили в бюджет 20% средств, и как только появятся деньги из госбюджета, проектировщики приступят к разработке проектной документации.

Проекты коснутся таких районов, как проспекты Кирова, Правды, улицы Косиора, Осенней. Один из них — в границах улиц Аржанова и Новоселовской уже воплощается в реальность, сообщила на пресс-конференции Надежда Тоцкая, курирующая этот пилотный проект. По ее словам, площадь реконструкции квартала составит 4—8 га, 258 семей будут отселены. В настоящее время готовятся документы на снос первого дома №13 по улице Аржанова, жильцы которого уже отселены. На его месте будет возведен первый стартовый дом, куда будут постепенно переселяться жильцы других сносимых домов. В настоящее время инвестор уже заключил с отселенными жильцами договоры на предоставление нового жилья из расчета 1,5 кв. м за 1 квадрат старой площади.

Главный тормоз

Несмотря на всю привлекательность идеи реконструкции, многие жильцы устаревших домов не горят желанием участвовать в подобных проектах. И проблема не только в отсутствии нормативно-правовой базы, четко расписывающей порядок процесса реконструкции. И даже не в том, что многие жильцы не доверяют застройщикам и просто боятся быть выброшенными на улицу. Пожалуй, главная причина в том, что большинство жильцов ничего не хотят менять в своей жизни и держатся за пусть ветхое, но свое. Поэтому самым сложным в этом непростом деле оказывается вовсе не масштаб преобразований, который почти полностью ляжетт на плечи инвесторов, а вопросы согласования с жильцами.

Как показали общественные слушания по поводу проекта реконструкции «хрущевок» №1,3,5,7,9 с надстройкой 5—7 этажей в районе Запорожского шоссе, который предложил в прошлом году концерн «Санрайз», жильцы в штыки восприняли предполагаемые преобразования. И это при протекающих крышах, напрочь прогнивших коммуникациях и сползающих в балку домах… Самое парадоксальное в том, что жильцы заведомо отказываются от современных квартир, в модернизацию которых они не вложат ни одной копейки…