Рынок жилья: незначительное снижение цен продолжается

Отслеживая структуру снятых с продажи объектов, мы обнаружили следующую закономерность. Продавцы квартир «старого» жилого фонда, а это преимущественно «екатерининки», «сталинки» и «хрущевки», расположенные в центральной части города, привыкли к тому, что их квартиры стоили «дорого». Во времена высокого спроса и доступной ипотеки цены росли каждую неделю, и жилье в центральной части города было наиболее дорогостоящим даже в старом жилом фонде. Главными критериями для покупателя при выборе квартир была цена и местоположение, а уж затем для многих (но не для всех) – тип дома. Тогда мало кто задумывался о состоянии дома и о том, как при последующей продаже это будет влиять на стоимость квартиры.

На сегодняшний день ситуация изменилась, и покупатель при выборе, в первую очередь, обращает внимание на тип дома, т.е. год постройки, материал стен, инженерное оснащение, планировку квартиры. А поскольку количество предложений в 10–15 раз выше, чем во времена роста цен, то покупателю есть из чего выбирать и торопиться, как прежде, уже не нужно. Активным покупкам не способствует и труднодоступная ипотека: кредиты с процентными ставками, превышающими 25% годовых, и первоначальным взносом в 50% от стоимости жилья мало кому по карману. В результате спрос на квартиры сужается: рассчитывать на покупку может только платежеспособное население, у которого есть для этого достаточная сумма наличных. А имея наличные, имеем и право выбора!

Раньше покупатели были готовы приобретать любые квартиры в старом жилом фонде, если их цена была на 5–7 тыс. ниже среднерыночных предложений. Сегодня жилье такого качества уже никого не интересует. В свою очередь, продавцы, которые за несколько лет уверовали, что их старая двухкомнатная «екатерининка» или «сталинка» стоит не ниже $110–$130 тысяч, сегодня не готовы продавать свое жилье менее чем за $55–$60 тысяч и снимают его с продажи. Продавцы тешат себя надеждой, что ситуация вскоре изменится, и они вновь смогут продавать свои квартиры за «дорого». Но пока факты говорят об обратном.

В сегменте однокомнатных квартир структура предложений выглядит так: 63% составляют квартиры в высотных домах, около 13% – в «сталинках» и «екатерининках», порядка 24% – в «хрущевках». В сегменте двухкомнатных квартир количество предложений в высотных домах составляет 50%, в «сталинках» и «екатерининках» – 24%, в «хрущевках» – 26%. В сегменте трехкомнатных квартир объем предложений в высотных домах максимален и составляет 72%, в «сталинках» и «екатерининках» – 13%, в «хрущевках» – 15%.

В целом по городу стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир увеличилась примерно на 3%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $33,4 тыс. Повышение цен в центральных районах города составило 0,1%. В приближенных к центру районах цены повысились на 3,8%, в отдаленных районах – на 3,2%.

В сегменте двухкомнатных квартир в приближенных к центру районах и в отдаленных от центра районах понижение цен составило 3,1% и 4,9% соответственно, а в центральных районах цены снизились на 7,2%. В целом по городу цены на двухкомнатные квартиры снизились на 5%. По итогам октября, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $45,9 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу снизились на 3% по отношению к сентябрю. Цены на квартиры, расположенные в центральной части города, снизились на 10,7%, а в приближенных к центру районах – на 6,9%. В отдаленных от центра районах повысились на 4,5%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало октября составляет $60,9 тыс.

По итогам октября, средняя стоимость квадратного метра жилья в целом по городу составила $944, что на 3,7% ниже сентябрьских значений ($980). В центральных районах города средняя стоимость квадратного метра жилья составила на 1 ноября – $1297, в приближенных к центру – $997, в отдаленных от центра – $856. Соответственно, повышение цен предложений в центре города составило 0,7%, в районах, приближенных к центру, и в отдаленных от центра цены предложений снизились на 4,1% и 3,1% соответственно.

По окончании сентября цены на недвижимость замерли на месте, не показывая устойчивой динамики ни вверх, ни вниз. В октябре вновь зафиксировано незначительное снижение. В основном изменение цен на уровне 1–3% вполне можно рассматривать как стабилизацию стоимости жилья в Днепропетровске, поскольку рынок разнообразен и погрешность определения тенденций роста или снижения цен на данном уровне вполне допустима.

Как и в сентябре, наименьшую коррекцию цен в октябре испытали современные монолитные и кирпичные дома, а наибольшую – в основном старый жилой фонд: панельные и кирпичные пятиэтажки, ветхое жилье («екатерининки», «немки», «сталинки»). Наиболее современные и качественные дома, т.е. кирпичные и монолитные «высотки», в большинстве демонстрируют стабильность цен и практически не дешевеют уже на протяжении более полугода. При этом в наибольшем минусе оказались сталинские дома и кирпичные екатерининские дома, которые в большинстве отличаются наличием деревянных перекрытий. Это жилье не соответствует современному уровню качества, в частности, является морально устаревшим и физически изношенным, но по стоимости старается не отставать от современных «высоток».

В ближайшие месяцы не стоит ожидать движения цен вниз или вверх, поскольку после того как цены стабилизировались, необходим определенный период времени (6–9 месяцев) на то, чтобы «устояться» на новом уровне цен и только после этого двинуться дальше. Поэтому, на наш взгляд, до начала весны 2010 года цены на недвижимость в Днепропетровске будут испытывать незначительные конъюнктурные колебания на уровне плюс-минус несколько процентов, но не более. Также динамика цен на недвижимость может отыгрывать нестабильность курсов валют. Но в целом стоимость квадратного метра будет оставаться вблизи своего нынешнего уровня.