С начала года арендные ставки на офисы снизились вдвое

На 1 октября предложение офисной недвижимости Днепропетровска превышает спрос примерно в 4 раза. Величина данного соотношения снизилась по отношению к итоговым данным второго квартала. Тогда предложение превышало спрос в 11 раз. Несмотря на это, цены предложений снижаются на все классы офисной недвижимости в приближенных к центру и в отдаленных от центра районах.

Арендные ставки на офисную недвижимость на 1 октября 2009 года в среднем по городу составили $9,7 за кв.м/месяц. При этом средняя величина арендных ставок в третьем квартале в центральной части города составляла $12 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах – $8,3 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах – $5,8 за кв.м/месяц. (табл. 1, гр. 1,2,3).

По отношению к итогам второго квартала в центральных районах города на все классы офисных помещений цены остались без изменений. В районах, приближенных к центру, понижение арендных ставок составило 17%, а в отдаленных от центра районах – 27,5%.

Еще на начало января 2009 года средняя величина арендных ставок в центральной части города составляла $21 за кв.м/месяц (т.е. снижение арендных ставок по отношению к данным на 1 января 2009 года составило 42,9%), в приближенных к центру районах – $15 за кв.м/месяц (т.е. снижение арендных ставок по отношению к данным на 1 января 2009 года составило 44,7%), а в отдаленных от центра районах – $12 за кв.м/месяц (т.е. снижение арендных ставок по отношению к данным на 1 января 2009 года составило 51,7%).

В среднем по городу среднерыночный показатель арендной ставки на офисные помещения на 1 января 2009 года составлял $21 за кв.м/месяц, т.е. цены предложений снизились по итогам трех кварталов на 53,8%.

Если сравнить данные третьего квартала за 2009 год со значениями арендных ставок за аналогичный период 2008 года, то получим среднерыночное изменение цены в целом по городу в пределах 59,6% в долларовом эквиваленте. Среднее значение арендных ставок в целом по городу на 1 октября 2008 года составляло $24 за кв.м/месяц. В центральных районах, приближенных к центру и отдаленных от центра среднерыночные показатели были следующими: $25 за кв.м/месяц, $18 за кв.м/месяц и $14 за кв.м/месяц соответственно.

В начале осени вакантность рынка офисных помещений остается на высоком уровне по сравнению с данными последних пяти лет. Спрос на офисные помещения ослабился в IV квартале 2008 г. из-за ухудшения экономической ситуации в стране вследствие глобального финансового кризиса. Потребители офисной недвижимости были вынуждены сокращать все операционные затраты и пересматривать стратегию развития на будущее. Основным следствием этого стали сокращения персонала и отмена планов по расширению офисного пространства. В результате спрос на офисные помещения сократился вдвое, что впервые за много лет привело к негативному чистому поглощению помещений на рынке, т.е. собственник вынужден использовать офисные помещения для собственных нужд.

Говоря о перспективах сегмента аренды офисной недвижимости, можно с большой долей вероятности предположить, что вакантность на рынке в 2009-2010 гг. останется на высоком уровне (15-20%), что будет сдерживать рост арендной ставки на протяжении всего этого периода. Кроме того, за арендатора в данный период будут бороться не только новые объекты, но и уже существующие, что будет стимулировать конкуренцию среди арендодателей и приведет к новым, более изобретательным условиям аренды (плавающая арендная ставка, арендные каникулы и т.д.).

Кризис в сегменте офисной аренды продлится до тех пор, пока уровень вакантности не начнет понижаться, что, по нашему мнению, не произойдет ни в 2009, ни в 2010 годах. Скорее всего, бизнес-активность на рынке заметно оживится только к 2011 г., и тогда чистое поглощение снова станет позитивным. Это станет возможным только в результате роста предпринимательской уверенности, которая, в свою очередь, напрямую зависит от экономических перспектив страны. А их улучшение ожидается в 2010-2011 годах.