Доступное жилье для украинцев: что «оживит» ипотеку в стране

Механизм оформления ипотеки в Украине формально есть, но он настолько невыгоден, что его попросту никто не использует.

Кредиты на жилье в Украине все еще остаются не очень популярными, несмотря на то что накопить на квартиру или дом самостоятельно в стране очень тяжело. Но в правительстве уверяют, что в 2020 году ситуация с ипотечным кредитованием изменится. Что не так с ипотекой в Украине и как она должна измениться.

Что не так с ипотекой в Украине

Первый заместитель главы Национального банка Украины Екатерина Рожкова недавно заявила, что 2020 год должен стать годом полноценного восстановления ипотечного кредитования.

«Сегодня гривневая цена ресурсов в банках 8-9%, то есть уже можно говорить об ипотеке 14-15% в гривне. И это наша задача на год, потому что это даст толчок дальнейшему развитию экономики», — отметила Рожкова.

Похожее мнение уже высказывали и эксперты в сфере недвижимости. Так, они отмечали, что из-за снижения учетной ставки ипотека станет более доступной и выгодной для украинцев.

Мы расспросили экспертов о том, что же не так с ипотекой в Украине и почему украинцы предпочитают обходить ее стороной. Михаил Поленников, ведущий судебный эксперт лаборатории экономических исследований КНИИСЭ, отмечает, что ипотечное кредитование не может выполнять свою основную функцию — обеспечить население жильем при возможности заключения договора с минимальным первоначальным взносом на 10-20 лет.

«Это связано с достаточно высокой процентной ставкой, которая достигает 20% годовых, а в некоторых случаях, с учетом дополнительных расходов на страхование жизни и предмета ипотеки, может достигать 25% годовых. При этом в Европе этот показатель не превышает 6-7%», — поясняет Поленников.

Из-за высоких процентов и длительного промежутка времени, на который берется кредит, заемщик в итоге выплачивает банку в процентах столько, что хватило бы на покупку еще одной квартиры.

Именно поэтому процент сделок покупки жилья в ипотеку в Украине достаточно низкий. Дарья Бедя, руководитель по развитию проектов компании Citex Development, отмечает, что в 2019 году количество сделок на первичном рынке при помощи ипотеки оставалось таким же, как и в 2018 году — не более 2,5% от всего объема проданных квартир .

«Многие считают, что снижение учетной ставки НБУ до 11% каким-то образом скажется на ипотеке. Но это не совсем так. Ведь для полноценного развития ипотечного кредитования нужно ослабить ряд регуляторных механизмов, таких как завышенные резервные требования, которые принимались как противовес возможному очередному банковскому кризису», — говорит Бедя.

Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города SVITLO PARK, добавляет, что на сегодняшний день до 35-37% продаж осуществляется при полной оплате стоимости квартиры, около 60% покупок — с привлечением рассрочки от застройщика, а на ипотеку приходится до 1,5-2%. Если покупатели и берут рассрочку, то предпочитают сотрудничать не с банком напрямую, а с застройщиком.

«Покупатель нацелен на рассрочку от застройщика по нескольким причинам: более выгодные финансовые условия (переплата если и есть, то в сравнении с переплатой при ипотечной она несущественна), нежелание связывать себя дополнительными обязательствами с банком. Наверное, единственным на сегодняшний день преимуществом ипотеки перед рассрочкой от застройщика является ее длинный срок – около 20 лет. Максимальный же период рассрочки едва достигает 8 лет», — поясняет Панфилов.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК «Polaris Home&Plaza», добавляет, что сейчас банковский рынок только-только начинает оживать после кризиса банковской сферы, поэтому говорить о том, что в Украине развита ипотека, не совсем верно. На данный момент лишь несколько банков способны кредитовать покупку жилья на первичном рынке, при этом в основном эти банки разрабатывают совместные программы с застройщиками, которые, по идее, более выгодны покупателю.

«С одной стороны, совместные программы – это меньший процент по кредиту (либо же льготные условия кредитования в первые год-два выплат), а с другой – это дополнительная гарантия покупателю надежности застройщика (имеется в виду, что комбанк вряд ли будет участвовать в тех проектах, где очень большие финансовые и репутационные риски)», — говорит Сааакян.

Она добавляет, что покупательский запрос на ипотеку достаточно высок. Около 15% потенциальных покупателей ждут доступную ипотеку. То есть возможность купить квартиру с помощью этого механизма сильно увеличит спрос на новое жилье.

Оживет ли ипотека в 2020 году

Получается, механизм оформления ипотеки в Украине формально есть, но он настолько невыгоден, что его попросту никто не использует. Ожидается, что в 2020 году ситуация с ипотекой в корне изменится. Но эксперты говорят – все зависит от слишком многих факторов.

Так, независимый экономический эксперт Александр Хмелевский отмечает, что серьезной проблемой остается теневая занятость. Заемщик должен подтвердить свои легальные доходы, за счет которых он будет выплачивать кредит и проценты, а учитывая развитие теневой экономики в Украине, зарплаты в конвертах и ​​т. д., подтвердить свои доходы могут немногие. И снижения учетной ставки будет недостаточно для возрождения ипотечного кредитования.

«Только достижение долговременной финансовой стабильности, в частности, стабильного курса гривни и более существенного снижения процентных ставок, хотя бы до уровня 8-10% по ипотечным кредитам, позволило бы сделать ипотечное кредитование более привлекательным. Другой задачей является уменьшение уровня тенизации экономики и легализация доходов», — поясняет Хмелевский.

Саакян добавляет, что в 2020 году потенциально возможно снижение ипотечных процентных ставок до 18%, именно это позволит увеличить спрос на ипотеку, следовательно, на 10-12% увеличится количество сделок на первичном рынке жилья.

«Премьер-министр уже заявил, что с помощью НБУ вполне реально до конца года снизить ставки по ипотеке до 13%. Но пока не совсем понятно, что будет с курсом национальной валюты, не ждет ли нас очередное снижение учетной ставки НБУ, снижение процентов по депозитам, отток средств с депозитов на первичный рынок. Все вышеперечисленные факторы, по сути, сделают ипотеку невозможной», — поясняет Саакян.

Она добавляет, что в идеале было бы чудесно, чтобы развитие экономики позволило заемщикам брать ипотеку под 3-5% годовых, как, например, у наших европейских соседей: Болгарии — 5%, Польши – 4%, Литвы — 2%.

Помимо этого, не стоит забывать, что существует большая зависимость процентной ставки по ипотеке от количества депозитов и доверия населения к банковской системе в целом. Поскольку именно депозиты банки используют как основной ресурс для кредитования. Михаил Поленников отмечает, что еще одна важная составляющая формирования размера кредитной ставки — это кредитные риски. Чем выше кредитный риск — тем выше ставка на ипотеку.

«Снижение процентных ставок уже в этом году — это вполне реально. К сожалению, не стоит ожидать значительных изменений за короткий период. По сегодняшним реалиям, на 2020 год я бы прогнозировал снижение до 16-18% годовых», — говорит Поленников.

Дарья Бедя добавляет, что сейчас механизмы кредитования пытаются улучшить непосредственно сами застройщики, к которым люди и обращаются за рассрочкой. Многие застройщики не уповают на скорую доступную ипотеку, прекрасно понимая, что сейчас на первичном рынке существует всего две возможности стать владельцем квартиры: либо оплатить 100% ее стоимости, либо воспользоваться рассрочкой.

«По итогу 2019 года застройщики существенно улучшили по ним условия: срок погашения уже составляет 32-36 месяцев, в некоторых проектах — до 60 месяцев. При этом беспроцентный период предоставляется на срок до 1,5 года. На 2020 год хорошим прогнозом могло бы стать снижение ипотечных ставок до 18-19% годовых, что позволило бы привлечь до 3% процентов покупателей жилья. Но это тот ипотечный «максимум», на который можно рассчитывать в текущем году», — говорит Бедя.

Александр Панфилов также делится мнением, что активное развитие ипотеки требует колоссальных средств.

«По моему мнению, раньше 2021 года ждать каких-либо существенных подвижек в развитии ипотеки не стоит. Еще сделано очень мало, чтобы говорить о том, что ипотека опять в тренде», — говорит Панфилов и добавляет, что ментальная инертность покупателей/заемщиков, потерянное доверие к банкам, а также психологическая неготовность оказаться под мощным долговым прессом – недооцененный фактор, который также тормозит развитие ипотеки.

Что должно измениться в ипотеке

Как мы уже писали выше, для того, чтобы общество снова заинтересовалось ипотекой, нужен целый ряд изменений и снижение процентной ставки. По словам экспертов, обязательно предметом залога должен стать объект недвижимости, приобретаемый при помощи ипотечного кредита (попросту говоря, покупаемая квартира).

«Пока квартира не является предметом залога, а над банками «висят» высокие залоговые требования, речь о каких-либо подвижках в развитии ипотеки не идет. Да, снижение учетной ставки НБУ – это плюс, но это далеко не все, что нужно сделать, чтобы подстегнуть банки к развитию ипотечных программ», — говорит Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community).

Дарья Бедя добавляет, что немаловажно привлечь достаточно финансовых ресурсов под развитие ипотеки. Вряд ли сейчас любой коммерческий банк обладает средствами, способными внедрить полноценную ипотечную программу.

«На сегодняшний день только 10 банков потенциально готовы выдавать ипотечные кредиты, а в первой тройке – госбанки. То есть вполне возможно, что именно государственные банки могут стать опорой для развития ипотеки при помощи госсредств (имеется в виду НБУ)», — говорит она.

Эксперты уверены, что для развития ипотеки в стране должна быть политическая стабильность и экономический рост, также нужно привлечение «длинных» денег: либо государственных, либо иностранных. Помимо этого, как уже упоминалось, квартира, которую и берут в ипотеку, должна стать предметом залога, а ипотечные ставки нужно снизить до вменяемой границы.

«На мой взгляд, ипотека как инструмент привлечения средств должна совершенствоваться в трех направлениях – снижение ставок, увеличение срока погашения кредита и ослабление условий по первоначальному взносу. Если условия ипотечного кредитования станут более лояльными к потенциальному заемщику в 2020 году, стоит ожидать позитивной динамики в количестве выданных кредитов на покупку жилья», — подытожила Шульга-Забельская.

Напомним, народные депутаты в Раде проголосовали за устранение с рынка недвижимости посредников.